商住房vs普通住宅 上海购房该如何选择？

网上有关“商住房vs普通住宅 上海购房该如何选择？”话题很是火热，小编也是针对商住房vs普通住宅 上海购房该如何选择？寻找了一些与之相关的一些信息进行分析，如果能碰巧解决你现在面临的问题，希望能够帮助到您。

近来，由于一线城市限购升级，商住房再一次被广泛提及。关于商住房你了解多少？商住房和普通商品住宅有什么区别呢？商住房能用公积金贷款吗？

一、商住房的概念

具体来说，商住房分类又非常复杂，比如有的叫SOHO，有的叫LOFT，有的叫酒店式公寓，有的叫公寓式酒店。前阵子被媒体大肆炒作的深圳6平米“鸽子笼”叫卖88万被紧急叫停的新闻里，“鸽子笼”所在的那栋高层建筑的属性是“办公和公寓”，也算商住两用房。

二、与普通住宅相比，商住房的优点是什么?

1、最大的优点当然是同样的地段、同样的面积，商住房的价格比普通住宅低上一截！

有些商住房的单价并不比普通住宅低，但可以“操作”的空间大得多。比如可以买一层送一层，买顶楼送阁楼，甚至可以通过违规改建把部分原本规划中属于公共区域的面积划入你的私人空间，所以总价上就显得比较划算了。

2、不限购。无需本地户口，也无需缴纳社保N年，更无需假结婚或假离婚，敞开供应。

3、商住房的目标客户大多是单身的商务人士，考虑到这一人群工作繁忙，所以大量的商住房在交付时都是精装修，甚至有些连家具家电都赠送了，可以直接入住，省心方便。

4、如果你是一家小型企业的老板，或者是一个只有几个员工的创业团队，商住房可自住也可办公的特点就比较适合你了，毕竟这样可以把居住和办公的总成本压倒最低。

三、同样，商住房的缺点也非常明显

1、产权不是70年，理论上应该是40年，实际上40年、50年、60年都有，原因比较复杂，中国式政商关系，你懂的。

尽管产权到期后会“自动续期”，但买40年产权的房子和70年产权的房子，购房者终究会有心理落差，因为毕竟到时怎么个“自动续期”法还是个未知数，还是存在隐性风险。

2、普通住宅可以落户，而商住房无法落户，也就不存在学区房概念，所以如果你买房有落户需求，就别考虑商住房了。

3、与普通住宅相比，商铺写字楼的投资风险更高。

因为住宅是刚需，经济再差人也要有地方住，而商铺写字楼不是刚需，电商崛起，许多实体店铺生意难做，纷纷打烊，想要租出去就很困难，写字楼更是明显受宏观经济景气程度影响，经济低迷，创业的人少，企业裁员倒闭的多，自然租用写字楼的需求就会减少。

因为风险明显高于普通住宅，所以银行放贷时的风险权数就会提高，首付比例往往要求5成甚至7成，资金杠杆的运用明显不如普通住宅。

另外商住房因为性质特殊，不属于公积金的住房保障范围，所以不能用公积金贷款，因为产权只有40年，商贷只能最多贷10年，利率也会上浮1.1倍，所以在总价较低的光鲜表面背后，贷款买房的财务成本其实大幅提高了。

4、商住房的水电价格属于商业价格，比普通住宅的民用价格贵出N多。而且因为考虑到商业用途，所以商住房的厨房一般设计成西式的敞开式厨房，理论上只能用电磁炉做饭，不能用煤气。

5、买商住房缴纳的契税也没有任何优惠，比买普通住宅高。

6、商住房的房屋结构接近于酒店，往往一台电梯乘上去后，北边会有一排走廊，一眼望去，一排好几十户人家，由于许多商住房是经过重新改建的，房间之间隔音效果不如普通住宅，而且商住楼的年轻住户居多，租客居多，导致居住环境可能会受到影响。

7、因为考虑到商业用途，所以商住楼往往都是沿街排列，打开窗户很可能正对着马路，相对会比较吵闹。

附：商住房、普通住宅对比一览

（以上回答发布于2016-11-30，当前相关购房政策请以实际为准）

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问题一：请问：购买商住楼有什么要注意的吗？ 购买商住两用楼时应注意以下因素：

一、土地使用年限。商住两用楼的用地一般为公建性质，最高土地使用年限为50年，而住宅用地的土地使用年限为70年；

二、房屋分摊的共有建筑面积。商住两用楼的规划设计标准要比普通住宅高，如门厅面积比较大，楼梯、门厅的出入处按规定必须有两处，这无疑将增加分摊的共有建筑面积；

三、税负。我国对住宅交易的契税实行优惠税率，一般要低于其他用途的商品房。购买商住两用楼时就无法享受优惠税率；

四、按揭贷款年限。目前住宅按揭贷款最高可达8成30年，但对商住两用楼一般只有6成10年；

五、使用成本。商住两用楼的物业管理费、水电费一般要高于住宅；

六、房屋的使用功能。一般情况下，商住两用楼没有单独的厨房；

七、落户。商住两用楼不是住宅，一般情况下是不允许落户（迁户口）的。

问题二：什么是商住楼 购买商住楼要注意些什么 导语：商住两用房一般是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出，如常见的商业房改为住宅。由于这种房子实质上属于商业性质，所以不属于调控国家的范围，而且很多，购房人在购买时应当予以注意。商住两用房一般是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出，如常见的商业房改为住宅。由于这种房子实质上属于商业性质，所以不属于调控国家的范围，而且很多，购房人在购买时应当予以注意。一、物业13、水电、公共维修基金等费用较高。由于商住两用房的水电价格实行商业用标准，较之一般生活用标准要相对较高；物业收费也较少受到 *** 部门的限制；公共维修基金也与商户就共有所有权部分的维修进行平摊。上述原因造成商住两用房在日程生活中产生的费用较高。二、产权40年或者50年。一般住宅的所有权为70年，在到期后可以自动续期，而商住两用房、产权40年或者50年，在到期后不是自动续期，并且要补交 。三、商住两用房无法迁入户口，这就意味着即使周边区域内有好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。四、没有完备的生活配套服务设施。商业项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如学校、商业、居委会等，也就是说没有配套的幼儿园、学校，也没有配套的医疗、养老服务等。这样就会给购买后的日常生活带来诸多不便。五、按揭贷款实行 标准。商住两用房首付50%， 为普通住宅的1.1倍， 最多为10年，并且不能用 。六、购买时不实行税费优惠的政策。普通住宅购房时有许多优惠的税费政策，但购买商住两用房时没有相应的税费优惠政策。

问题三：商住两用房能买来住的话今后是不是很不好转手？ 首先可以肯定的是商住两用房的使用年限是40-50年。房子以后不住或考虑出手的话，这个主要取决于你所在的城市经济情况。一般而言，发达的一线城市商住两用房还是挺不错的，因为即使自己不住了也可以出租作为商用，而租金的年回报率也是比较可观。因为正规的写字楼租金很高，物业费更是高，所以很多小点的公司办公都是首选商住两用房。

问题四：关于商住楼能不能买的问题 如果按住宅购买（一般三楼为住宅），土地的使用年限最高70年；如果按商用房购买，土地的最高使用年限50年。无论是商用房还是住房，土地使用年限届满以后，都自动续期。

到底要不要继续支付土地出让金或缴纳多少土地出让金，还没有具体规定。但在物权法草案审议中，专家的意见很明确，就是以国不与民争利的原则处理。

问题五：高手说说商住楼能买吗 可以买。

商住楼的使用年限是比纯住宅的使用年限要短，其实也能买，到期了的话在目前 *** 还没有明文规定的说要收回还是要交钱，与其他的住宅没有什么大的区别，商住楼除了使用年限短之外还有就是楼下有商业相对而言比较嘈杂。

问题六：如何区别普通居民住宅和商住两用房 商住楼是指这个楼的使用性质是商、住两用，商住楼一般是底层为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年。

买房时的注意事项，其中重要的一条就是，看开发商明示的五证。五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》(或《商品房销售许可证》)。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

50年产权住宅与普通住宅项目的不同主要以下十点：

一.未来使用费用不确定。前者如按公建用途规定，他的水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。

二.相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为2%，而50年产权的住宅，其契税按4%缴纳。

三.贷款条件的限制。购买此类房屋大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。

四.建设标准不同。如果按照公建相关胆求，前者的人防和消防等建设标准较高，对开发商而言，成本将提高。

五．商住房不能落户口，纯住宅可以落户。

六．商住房说白了以前是用于开发写字楼的地块，但是现在商品房这么紧俏，所以很多开发商把以前商业用地开发成了商品房，所以诞生了很多的公寓。所以它是商业用水，商业用电，不通燃气。但是不排除有的开发商动用关系，最后把商业用电改为民用电，给通燃气。但是水一般就是商业用水。

七．商住房居住密度大，一般从7-20多户都出现过，俗称立体大杂院，居住舒适度大大降低。电梯使用频率过高，坐电梯等候时间过长，楼道有一户在楼道里堆放垃圾，弄得一条楼道臭烘烘的概率要比纯住宅高出很多倍。人多，背景复杂，所以环境很难保障。

纯住宅一般一层2-4户居多，住着比较安静，舒适度也大大提高。(回迁房，限价房和经济适用房除外)

八.商住房几乎没有南北通透户型，东南西北都有户型，俗称墩子楼。

纯住宅一般板楼居多，南北通透，和双阳户型居多。所以纯住宅要比商住房(公寓)单价贵，当然LOFT除外。

九．商住房超小户型较多，以40-80为主，总房款要便宜很多，对于资金不太富裕的家庭值得考虑

纯住宅一般小户型也得70-90之间，没有太小的户型，单价又贵，所以总房款一般会高些。

十．商住房几乎没有绿化和孩子活动区域，一般会隔几层弄一个共享露台供大家活动，不过估计后期会成为堆放废品和停自行车的区域。

问题七：购买商住两用房投资是否可行 1：价钱当然有点高。2：开发商的话你也相信？到时候他管你租多少钱。反正他卖出去给你了。2400太高了。我广州天河2+1+1+1，要带上全部家私家电才能勉强到2500/月。你那带上全部家私家电1700左右吧。2400/月。你想想回报率就知道。如果真的很容易就租出2400/月/那一平方就不止6000了。通常没个20年你是收不回来本金的。3。这个价钱购买当然有风险。你还是看看周边租什么价钱再考虑吧。总之，金融危机的背景下2400/月是不可能的。这个我敢肯定。

还有。商住两用。物业费管理费都会贵一点。当然这个是由租客承担，那就不是2400了。

问题八：40年产权的商住楼能买吗？ 我在怀疑一楼的回答！现在很多楼盘都是商住两用楼，有证的房子就能够联系

问题九：买商住楼贷款可以用公积金吗 商住楼只是民间的说法，它在规划许可证上房屋用途批的是商业和住宅，商业不可以公积金贷款，住宅可以。你可以向开发商要《房屋土地测绘技术报告书》，看看你要的房子是商业还是住宅。公积金贷款首付最低20％。买房贷款银行都是开发商指定的，然后手续自己去办。有的楼不一定可以做公积金贷款，得看开发商和银行得关系，不是住宅就一应可以做公积金贷款的。

问题十：购买上海商住两用房前景如何？ 5分 1- 过去基本都是按照商业用电和用水标准收费，但是现在很大一部分已经改成民用水电收费了。具体你想买的楼盘是什么情况你要自己去问了。 自来水价格 （元/立方米） 工业及行政事业性用水或经营服务及其他用水 2.00 排水费收费标准 （元/立方米） 非居民用户 工业、经营服务、特种用水等 1.80 工商业及其他用电 峰时段 1.074 ；平时段 0.671 ； 谷时段 0.316 2-这种房子比同一地段价钱低的原因有很多。最主要有三个原因： 第一是居住年限只有40-50年，相比纯住宅的70年少了很多，而且现在政策还没有指向这样的房子今后年限满了会怎么处理，因为暂时还没有先例，但是不管怎么样这种房子没有纯住宅的房子保值； 第二是购房交的税比较高，如果是二手房，不管有没有超过五年都需要缴纳营业税的； 第三是物业费贵，一般在每月每平6元以上，并且这么高的物业费却还没有一般住宅的物业管理好，因为商住两用和纯住宅管理本来就不一样，对居住来说是不利的； 3-根据以上讲的商住两用房的特点不难看出，这种房子投资存在一定风险，但是不管怎么样投资最主要还是看地段，地段是王道。只要地段好，茅坑也可以逐年稳定升值。 希望上述讲的可以帮到你。

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